Entretenir ses immeubles, un investissement?

entretienCelle-ci mérite un peu plus d'amour

Vous êtes propriétaire d’immeubles à revenus ou peut-être envisagez-vous de le devenir dans un avenir rapproché? Si cette situation vous interpelle, vous vous poserez bientôt la question suivante à propos de votre investissement : Je débourse pour effectuer cette réparation, oui ou non ?

Effectivement, je me suis souvent posé cette question à propos de mes immeubles ou même à propos des immeubles que je visitais pour évaluer les réparations futures.  Pourquoi tout ce questionnement me direz-vous?  Tout simplement parce je pense qu’un immeuble locatif doit être géré comme une entreprise: il faut que cela soit profitable.

Contrôler les dépenses et augmenter les revenus de location est la base afin d’améliorer le rendement de votre investissement.  C’est une simple question de mathématique.

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Celle-ci mérite un peu plus d’amour

Esthétique vs Nécessité

Pour moi, une réparation est esthétique lorsqu’elle concerne uniquement l’apparence de l’immeuble ou l’intérieurdu logement.  Ainsi, si le revêtement extérieur est non seulement affreux, mais détérioré au point de poser des risques à la condition de l’immeuble, cette réparation qui était esthétique est devenue nécessaire finalement.

Généralement les réparations purement esthétiques peuvent augmenter l’évaluation d’un immeuble sans toutefois augmenter les revenus à court terme.  Elles peuvent être considérées superflues à moins qu’elles puissent louer le logement pour une mensualité un peu plus élevée.

En ce qui concerne les réparations nécessaires, elle risque de ne pas vous rapporter grand chose non plus à court terme.  Cependant, elles sont essentielles à la préservation de votre investissement.

Pour bien prévoir ces dépenses d’entretien de vos immeubles, je vous recommande d’inclure dans votre budget un montant pour cet entretien à chaque logement loué.

J’utilise un montant de 40$/mois.  Par conséquent, à chaque fois que je perçois un loyer, une somme de 40$ est mise de côté en vue d’un entretien ultérieur.  Mieux faut prévenir que guérir n’est-ce pas?

Les obligations en tant que propriétaire

Certaines dépenses en réparations peuvent s’avérer profitables alors que d’autres sont plutôt du luxe. Il faut bien comprendre qu’en tant que propriétaire d’immeubles locatifs,  j’offre un service.  Effectivement, la location d’un toit à une famille doit être vue comme un service, et les locataires comme des clients de votre entreprise.

D’ailleurs, voici certaines obligations des propriétaires tirés du site de la Régie du logement:

  • Maintenir le logement en bon état d’habitabilité;
  •  Garantir que le logement puisse servir à son usage normal et l’entretenir à cette fin durant toute la durée du bail;
  • Faire toutes les réparations nécessaires, sauf celles à la charge du locataire.

 

Les caprices des locataires

Comme je le disais plus tôt, mes locataires sont mes clients et parfois ça peut valoir la peine de faire de petits changements qui ne me coûteront pas très cher, mais qui pourront faire plaisir à un locataire qui paye son loyer à temps et qui en prend soin.

De plus, celui-ci acceptera peut-être mieux vos augmentations annuelles de loyer s’il a reçu un bon service de votre part.  Contrairement au titre du paragraphe (je voulais engager une petite polémique :-)), voyez les demandes de vos locataires comme une façon de se démarquer de la concurrence… comme le ferait toute bonne entreprise.

Personnellement, j’ai déjà changé un mécanisme de toilettes qui ne fonctionnait plus pour me rendre compte que l’ancien propriétaire avait réparé dans le passé la chasse d’eau en la collant alors que cette pièce coûtait 4 dollars!!!

Toutefois, ça ne fonctionnait pas très bien et pendant plusieurs années, les locataires devaient relever la chasse d’eau à tout coup sans quoi l’eau continuait de couler.  Un 4 dollars de sauver qui a coûté beaucoup plus cher aux locataires en taxe d’eau.

Comme quoi, une petite dépense peut faire quand même toute une différence.

Finalement, il ne faut tout de même pas céder aux demandes non fondées.  Il faut tout de même rester dans « l’utile ».  Une toilette en or ou une entrée en marbre peut paraître jolie à première vue, mais augmente-t-elle vraiment la qualité de vie de vos locataires?

 

Combien budgétez-vous pour l’entretien de vos loyers ?

Avez-vous déjà effectué des réparations d’esthétique pour plaire à un locataire ?

Une chose est certaine, l’on doit penser à l’entretien de ses immeubles.  Le parc immobilier du Québec est de plus en plus vieux et remettre constamment au lendemain les réparations n’est pas approprié.  Il en va du maintien de votre investissement après tout.

6 Comments on "Entretenir ses immeubles, un investissement?"

  1. Bonjour,
    Je suis pour ma part en période d’acquisition d’un immeuble de rapport, j’ai signé le compromis de vente lundi dernier. Le cashflow mensuel devrait être positif, j’ai toutefois décidé depuis debut d’année de mettre 100€ de côté par mois pour, notamment, l’entretien de ce futur investissement. Mieux vaut être trop prudent!

    • C’est effectivement très sage de procéder ainsi. Tu n’auras donc pas de surprise comme ça. Pour te guider un peu, on parle souvent de prévoir environ 1% de la valeur de l’immeuble pour l’entretien.

  2. Bonjour,
    Merci pour ce retour. Vous parlez de 1% du prix du bien mis de côté par an?

  3. Article très intéressant, merci 🙂 Parfois, il y a des situations assez complexes où le locataire estime que des travaux sont à réaliser pour des questions esthétiques et qui peuvent coûter très chers pour une simple petite bricole qui n’apportera pas réellement de valeur ajoutée.

    Par exemple, un carreau de carrelage est fêlé, le locataire pense indispensable la réparation qui nécessitera souvent de tout casser et tout refaire proprement. Entre les matériaux et la main d’oeuvre, il y a plusieurs mois de loyer qui sont dépensés probablement inutilement.
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    • Effectivement, il faut je pense prioriser nos rénovations et l’entretien. Je te dirais que je vais réparer de petites bricoles si le locataire est loyal, demeure chez nous depuis longtemps et est collaborateur à mes demandes.

      Advenant un locataire de type « pas très agréable », il va de soi que ce genre de service ne sera pas ma priorité…

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