CASH is king

Faire apparaître de l'argent relève presque de la magie...Faire apparaître de l'argent relève presque de la magie...

L’expression cash is king est célèbre dans le monde de la finance.  Bien que l’argent peut faciliter le processus d’achat immobilier, que fait-on lorsque l’on débute?  Sans mise de fonds,  peut-on réussir dans ce monde où l’argent semble roi et maître des lieux? 

 

Un de mes derniers articles a fait jaser.  Peut-on réellement acheter une maison sans cash, ni mise de fonds.  Dans cet article, l’exemple se prêtait bien à l’acquisition d’une résidence principale.  Cependant, quand est-il lorsque l’achat est un plex, ou pire, un 20 logements?

 

Croyez-vous réellement que l’investisseur en question monopolisera 15à 20% de son actif « cash » pour acheter ledit immeuble.  Bien sûr que non, il y a d’autres techniques.

 

Le financement créatif

On parle souvent de financement créatif lorsque l’on sort du financement plus conventionnel, soit le fameux prêt hypothécaire de 75% de la valeur du bien.

 

Personnellement, je veux acheter plusieurs portes et immeubles à travers le temps.  Bien que mon approche de l’investissement est surtout basée sur le long terme (pour l’instant :-)), je ne veux pas prendre 25-30 ans pour acquérir autant d’immeubles.

 

L’on se doit de trouver des moyens créatifs pour trouver les mises de fonds nécessaires pour procéder à l’achat d’immeubles.  Je suis conscient que plus je vais grossir, plus il faudra du cash pour acheter ces gros immeubles.

 

Mon plan à court terme est d’acheter des plex.  Je veux me  familiariser avec le monde de l’investissement immobilier et surtout, l’achat de ce genre d’ immeubles est plus facile.  Mais un jour, il faudra acheter des multilogements (6 portes et +) pour grossir.

 

Faire apparaître de l'argent relève presque de la magie...

Faire apparaître de l’argent relève presque de la magie…

Les sources de financements possibles

Je veux vous présenter 4 techniques que j’aime, et relativement facile à mettre en place.  Bien que l’objectif est de financer des multilogements, l’application de ces techniques fonctionne pour l’achat de plex (5 portes et -).  La preuve, j’ai utilisé certaines de ces techniques pour l’achat de mes plex jusqu’à maintenant.

 

Love money

Je commence par mon coup de coeur.  Des parents et amis chers qui possèdent de l’argent peuvent vous aider à assembler la mise de fonds nécessaire.  En échange, on versera un pourcentage pour un rendement décent.  Ce que j’aine dans ça, c’est que ce prêt n’apparaît pas dans votre dossier de crédit.  Les banques resteront muettes face à cette technique.

 

Emprunt personnel

Le classique prêt bancaire.  Dans une période de faible taux comme aujourd’hui, emprunter à la banque peut être intéressant, tout comme les marges de crédit d’ailleurs.  De plus, l’avantage est d’avoir des intérêts déductibles pour vos impôts, puisque le but de l’emprunt est d’investir.

 

Avez-vous de l’équité

Sans doute le plus facile lorsque vous êtes déjà propriétaire immobilier (immeubles à revenu ou résidence principal et secondaire).  Refinancer votre bien immobilier et utiliser cet argent comme mise de fonds pour l’achat d’un bien vous fournissant des revenus passifs.

 

Un des gros avantages de posséder sa maison selon moi,  est justement le fait de pouvoir faire cette stratégie après quelques années de possession.

 

Un des plus connus: solde de prix de vente

Cette technique est des plus intéressante: c’est le vendeur qui fournit la mise de fonds.  Ça, c’est créatif.  Cependant, c’est difficile à trouver de tels vendeurs motivés.  C’est encore plus difficile dans le monde des plex.  À chaque offre d’achat que je fais, je  propose cette technique.  Résultat: 100% d’échec jusqu’à maintenant :-).

L’avantage dans ce cas est que le vendeur perçoit son gain en capital sur une longue période de temps… évitant ainsi d’enrichir le fisc rapidement.  De plus, il perçoit des intérêts jusqu’à la fin de son remboursement venant de la part de l’acheteur.  Et pour moi,bien sûr: pas de mise de fonds à fournir à monsieur le banquier.

 

Quelles sont vos techniques pour avoir vos mises de fonds?

Avez-vous des exemples à nous donner?

 

Moins on met d’argent provenant directement de notre poche, plus le rendement de notre argent sera élevé.  Même que sans mise de fonds, votre rendement sera à l’infini….  Évidemment, avant d’emprunter autant, s’assurer de payer le juste prix sera essentiel.  J’aurai sans doute l’occasion de revenir sur ce point.

3 Comments on "CASH is king"

  1. Bonjour,

    Si le vendeur fournit la mise de fond, je comprend pas pourquoi il y a une hypotheque de second rang.

    Car si le prix d’achat entendu entre les deux partis est de 200 000$ et que l’acheteur doit fournir 20% de mise de fond. Alors, ils ont juste à dire que le prix de vente est de 250 000$, le vendeur fournit 50 000$ (qui est 20% de 250 000$) et lors de la transaction chez le notaire le vendeur reçoit 250 000$ (le 200 000$ de la vente et 50 000$ de mise de fond qu’il a fournit)

    La durée du déboursé du 50 000$ par le vendeur est de quelque jours à peine, non?

    Il y a surement quelque chose que je comprend pas.

    Merci d’avance,

    Jessica

    • En fait, ton point est excellent. C’est une belle technique créative, mais il faut la faire à l’inverse sinon la banque ne voudra pas financer. En ce sens où tu conviens d’une prix de 250 000$, preuve à l’appui avec la promesse d’achat pour la banque. La banque à la promesse devant les yeux, et le financement passe… bingo.

      Par contre, chez le notaire, un petit papier entre le vendeur et l’acheteur convient une réduction de 50 000$ pour travaux divers par exemple. Papier que évidemment, la banque ne voit pas. Le prix de vente devient donc de 200 000$ devant le notaire. Et comme ça, tu peux sortir du bureau avec un chèque de 50 000$.

      Pour faire ça, ça prends un vendeur motivé et un notaire original. Personnellement, je n’ai jamais fait cette technique encore. Elle est bien expliquer dans le livre : Le levier d’or de Marc Fisher.

      Je vois cette méthode de financement plus pour un flip réno ou un truc du genre…

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