Comment commencer en immobilier.  Je me suis souvent demandé comment commencer en immobilier à mes débuts.  Il faut évidemment apprendre à marcher avant de courrir.  Je me répète souvent cette maxime puisque j’ai tendance à voir gros et vouloir accomplir rapidement ce que d’autres prennent des années.   Avec de ce lancer dans les multilogements et multiplier le nombre de portes, mieux vaut commencer petite et acheter des plex pour commencer.  Apprendre à marcher avant de courir quoi…

Mon objectif personnel est d’avoir 100 portes d’ici 15 ans.  Déjà 2 ans se sont écoulés et je possède actuellement 7 portes.  Je suis conscient que 100 portes seront difficiles, surtout avec des plex.  Par contre, j’ai décidé de commencer avec des plex (les 5 logements et moins) pour apprendre à bien maîtriser le domaine de l’immobilier et comprendre les rouages du secteur.  L’erreur sera plus facile à accepter avec un 3 logements qu’avec un 12 portes par exemple.

 

Acheter le bon plex

Il y a quelque temps, à la lecture d’un livre portant sur l’investissement immobilier, j’ai pris connaissance des bons critères pour acheter des plex.  Puisque cela était mon intention durant les premières années, je vous résume ces fameux critères pour aider l’investisseur de plex en vous.

 

Entretien et beauté extérieure

À quoi ressemble le plex à première vue.  La fameuse première impression :-).  L’aménagement paysager et la propreté des lieux vous en diront long sur l’entretien et la santé de l’immeuble.

Aussi, est-ce qu’il est dans le bon décor?  Il est situé dans un secteur de plex ou en plein milieu d’un quartier de maison?  L’immeuble doit se fondre dans son environnement.  En étant dans bon secteur, vous allez attirer une clientèle qui recherche ce genre d’appartement.

 

Quand 1+1 fait 3

En fait, tant qu’à acheter un plex, il est préférable d’avoir un grand nombre de portes pour diminuer le risque de location et réaliser certaines économies d’échelle… surtout par rapport au frais d’achat (taxe de bienvenue, notaire, inspection, etc..).  Ainsi, si vous pouvez acheter un 4 plex au lieu d’un triplex, cela sera plus gagnant, toujours en respectant votre budget bien entendu.  Évitez les duplex.  Dès qu’un locataire quittera, c’est 50% de vos revenus qui partent en fumée… c’est un penser si bien.

 

Êtes-vous bricoleur?

Un vieil immeuble coûtera souvent moins cher à l’achat.  Cependant, des rénovations sont à prévoir, ce qui risque de nuire au rendement de votre placement.  Compte tenu de la moyenne d’âge du parc immobilier au Québec, ce critère n’est pas à négliger.  Autant se le dire: acheter de vieux immeubles  peut vous coûter cher.  Il faut garder ça à l’esprit lors de notre choix.

 

Chauffés ou pas

Un logement chauffé peut devenir une source d’irritant pour les deux parties (propriétaire et locataire).  Le chauffage est souvent un sujet de dispute et si votre plex est non chauffé non éclairé, vous partez avec une longueur d’avance selon moi.

 

Le choix de vos appartements

La consigne est simple ici: plus votre loyer est grand, plus longtemps restera votre locataire.  Ainsi, une certaine stabilité va se créer.  Tant pour vos revenus que pour vos recherches des nouveaux locataires.  Par exemple, un locataire d’un 2 1/2 sera plus « volatil » qu’un dans un 5 1/2.

 

L’intérieur des appartements

Comme dans une maison, la beauté est toujours agréable.  Si vos logements sont pleins de tapis avec de la tapisserie des années 80, vous ne serez pas de taille face à l’immeuble voisin ayant du bois franc et de vastes pièces.  Même si on ne demeure pas dans nos logements, il faut tout de même porter attention au cachet de celui-ci.

Même chose pour les salles de bain et cuisine, les pièces les plus populaires d’un appartement.  Des pièces aux goûts du jour seront plus faciles à louer.  Dites-vous que les beaux logements prennent preneurs rapidement.

 

Les ouvertures

Les portes et les fenêtres sont-elles de qualité?  De combien d’années datent-elles?  Est-ce que le nombre de fenêtres permet au soleil d’éclairer suffisamment les pièces?  C’est le genre de question qu’IL FAUT SE POSER AVANT DE PENSER À ACHETER UN PLEX.

 

Espace de rangement

Les locataires cherchent souvent des logements ayant de grandes pièces offrant en plus, du rangement.  Garde-robe dans les chambres et débarras sont un must à posséder.

Aussi, compte tenu de la modernité des ménages, tout le monde possède sa voiture maintenant.  Par conséquent, des espaces destinés au stationnement des voitures sont essentiels et précieux pour vos futurs clients.

 

Avez-vous d’autres critères qui vous viennent en tête?

Croyez-vous qu’avoir une telle liste est pertinent pour l’achat de plex?

 

Vous voyez, avant même de faire des offres d’achat, il y a tout un travail à faire en arrière.  Et se poser ce genre de question est sans aucun doute dans la première étape à effectuer.