Comment calculer la rentabilité d’un immeuble

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En tant qu’investisseur immobilier, je regarde souvent si la rentabilité de mes immeubles est adéquate. Il existe différentes façons de calculer la rentabilité d’un immeuble.  Je vous expose aujourd’hui ma façon qui comporte simplement quatre petites étapes.

Je prends souvent notre calculatrice pour voir où j’en suis, question rentabilité de mes investissements.  Du côté immobilier, plusieurs aspects doivent être pris en compte pour bien évaluer le rendement de mes achats.  À l’aide d’un exemple chiffré ( je suis davantage visuels que auditifs :-)), je vais vous exposer ma démarche.

 

Les quatre étapes pour calculer la rentabilité de vos immeubles

Il y a simplement quatre petites étapes à prendre en compte pour calculer la rentabilité d’un immeuble. Chacune devra être calculée pour établir correctement votre rendement.  Voici les fameuses quatre étapes:

  • Liquidité ou Cash-flow;
  • Capitalisation ou remboursement de votre hypothèque;
  • Plus-value ou la prise de valeur à travers le temps;
  • et le profit à l’achat ou l’équité de départ.

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Étape 1: Liquidité

En immobilier, on touche des revenus suite à la location de nos appartements.  Évidemment, avec la possession de biens immobiliers, il y a des dépenses.  La liquidité ou le cash-flow sera le résultat de la soustraction entre ces deux montants.

Par exemple, disons que vous avez un cash-flow de 1500$ la première année.  Pour calculer la rentabilité de l’immeuble, on doit connaître la mise de fonds.  

Si celle-ci se chiffre à 35 000$ pour un immeuble de 175 000$, votre rendement sera de 4,28% (1500$ / 35 000$= 4,28%).

 

Étape 2: Capitalisation

Une force de l’immobilier qui est géniale est celle-ci: l’épargne forcée.  Effectivement, je suis obligé de rembourser mon hypothèque sinon le téléphone sonnera et au bout du fil monsieur le banquier parlera.

Évidemment, bien que le remboursement hypothécaire comporte son lot de frais d’intérêt, une portion sert à rembourser le capital emprunté pour l’achat de l’immeuble.

Le calcul est assez simple.  Avec votre relevé hypothécaire en main, vous regardez le montant de votre remboursement hypothécaire.  Ce montant correspondra à la soustraction de votre solde hypothécaire par rapport à celui de l’an dernier.

Disons que vous avez un remboursement cette année de 4000$, votre rendement de capitalisation est de 11,4% (4000$ / 35 000$= 11,4%).

 

Étape 3: La prise de valeur

Durant les dernières années, cette portion dans le calcul de la rentabilité d’un immeuble fut extraordinaire.  Bien que cette portion demeura importante, mieux vaut être conservateur dans nos projections. La moyenne historique est habituellement de 5%.  Effectivement, un 2% de prise de valeur auquel on ajoute la cible historique de l’inflation de la Banque du Canada de 3%… ce qui fait un total de 5%.

La plus value annuelle sera de 5%, donnant à votre immeuble une prise de valeur de 8750$ (175 000$ * 5%).  Le rendement sera donc de 25% (8750$ / 35 000$).

 

Étape 4: L’équité

Si vous faites bien vos devoirs, vous achèterez un immeuble sous sa valeur marchande, ou du moins pas au-dessus. D’où la fameuse expression: faire son profit à l’achat!!!  

Pour certain, le rendement de cette portion sera de 0%, mais pour d’autres, le rendement sera multiplié.

 

Même en excluant cette variable, le rendement de cet exemple est de 40,68%.  Et dire que certains affirme qu’il est trop tard pour faire de l’argent en immobilier.

 

Avez-vous d’autres façons de calculer la rentabilité d’un immeuble?

 

Voilà, il est relativement facile de connaître son rendement en immobilier.  Il s’agit de faire une simple série de calculs. Ce scénario évoque un cas classique.  Imaginez un investisseur trouvant un immeuble sous-évalué avec une mise de fonds minimale: le rendement sera pratiquement à l’infini….

 

 

2 Comments on "Comment calculer la rentabilité d’un immeuble"

  1. Olivier Tanguay Tanguay | 28/10/2013 at 5 h 35 min | Répondre

    Une autre manière de calculer son rendement surplus de trésorerie net ÷par comptant investit

    • En fait Olivier, toi tu parles du rendemnent sur ton argent investi. Moi, je parle du rendement que produre l’actif sous-jacent, soit l’immeuble dans ce cas préscis.

      Est-ce que tu possèdes des immeubles à revenus?

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