Comment évaluer un immeuble (cas pratique)

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Une des plus belles façons de se créer un actif et d’avoir des revenus passifs de qualité est évidemment l’immobilier.  Pour éviter les erreurs, il faut savoir comment évaluer un immeuble.  Après tout, on dit souvent que le profit se fait à l’achat.

 

Lors du dernier article, j’ai démontré une façon « théorique » pour évaluer un immeuble et savoir payer le bon prix.  Tout ça dans un seul et unique but: faire de l’argent dès la première année.  L’importance d’avoir un cash-flow positif la première année est essentielle pour moi.  Et évidemment, oublier tous ceux qui vous disent que cela est impossible… puisqu’ils ont tort ou ne feront de l’argent que dans un long moment :-).

 

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Un cas réel: Duplex à Rivière-du-Loup

Pour vous démontrer un peu le tout, je suis allé sur le site MLS et j’ai sélectionné ma ville.  Ensuite, j’ai pris le premier immeuble à vendre dans la liste.  Il s’agit d’un duplex dont le numéro MLS est de 21567425 pour ceux voulant vérifier que je n’invente rien ici.

Alors, allons s’y…

Le prix de vente est de 167 500$ et le courtier semble affirmer qu’il s’agit d’un bel investissement.  Nous allons voir si cet agent est honnête et sait calculer.

 

Les revenus du Duplex

Le premier appartement (4 1/2) se loue 465$/mois et le deuxième (5 1/2) est de 575$/mois.  En multipliant ces sommes par 12 mois, on arrive avec un revenu annuel de 12 480$.  Il n’y a pas d’autre revenu.

Calculons maintenant le taux inoccupation avec un pourcentage de 5%.  Le 12 480$ de revenu maximal se transforme en 11 856$, soit 95% de 12 480$.

 

Liste des dépenses

  • taxes municipales = 1950$;
  • taxes scolaires = 245$;
  • assurance = pas indiqué, mais on doit en tenir compte.  On parle souvent de 5% des revenus effectifs.  Par conséquent, 5% de 11 856$ = 593$;
  • électricité-chauffage = non inclus dans les logements, donc = 0$;
  • publicité (lors de la recherche de nouveau locataire) = disons 50$
  • entretien = on parle d’un montant de 40$/mois et ce, par logement, pour ce poste de dépense.  Alors, une somme de 40 * 12 * 2 = 960$ est à prévoir pour l’entretien de l’immeuble.
  • pelouse et déneigement= il semble y avoir un peu de pelouse, donc un 100$ me semble bon.  Pour le déneigement, un bon 500$ est de mise pour un déneigeur.  La somme totale devient donc de 600$.
  • extermination = je mets toujours un budget de 50$/portes, donc ici c’est 100$;
  • frais d’administration = vous ne travaillez pas pour rien, alors un 2% facile des revenus effectifs de votre immeuble.  Quand il s’agira de multilogements, un pourcentage de 5 à 7% sera plus raisonnable.  Avec ce  Duplex, 238$ me satisfait;
  • comptabilité = 100$
  • frais juridiques = 100$
  • divers = puisque l’on sait jamais comment tout prévenir, je pense toujours à avoir une marge de sécurité de 1% des revenus effectifs.  Ici, on parlera donc de 119-120$.

 

La conclusion du calcul

On obtient un revenu brut effectif de 11 856$, pour des dépenses de 5066$.  Le revenu net d’opération est donc de 6790$.  Ainsi, il est possible d’avoir un cash flow positif.  Évidemment, en payant un juste prix pour avoir assez de liquidité pour payer l’hypothèque.

Le calcul de l’hypothèque peut être estimé rapidement en se basant sur un ratio qu’utilise la banque pour affirmer ou confirmer que vous êtes capable de supporter l’hypothèque avec les revenus de votre immeuble.  Ce ratio s’appelle le ratio de couverture.

Avec un ratio de 1,20 de votre revenu net de location, on arrive à une somme de 5658,33$ (6790 / 1,20).  Ce chiffre veut simplement dire qu’il est raisonnable de croire que votre immeuble peut supporter un versement annuel de 5658,33$.

On demeure toujours en territoire positif, avec un surplus annuel de 1132$ (c’est votre revenu passif :-)!!!).

 

La question ultime: quel doit être le prix payé pour avoir une hypothèque de 5658,33$ à payer annuellement?

En utilisant les calculateurs hypothécaires sur internet, et ce, avec un taux d’intérêt de 3,25%, le montant de l’hypothèque possible est de 100 000$ environ.  On parle sans doute d’un prix à payer de 133 000$ (incluant la mise de fonds de 25%).

L’autre façon, que nous avons évoquée ici, est de prendre le revenu net d’opération et de le diviser par un taux de rendement raisonnable, genre 8%.  Dans le présent exemple, on arrive à une valeur de moins de 100 000$, genre 85 000$.

Par conséquent, pour être rentable dès la première année, ce duplex doit se payer entre 90 000 et 120 000$ en moyenne… pour se laisser une marge de manœuvre avec le vendeur.  Une chose est certaine, le maximum à payer pour cet immeuble doit être dans les 130 000$.

Avec un prix de vente de 167 500$, le vendeur (sous le conseil de son agent immobilier) rêve en couleur.  Il s’agit d’un prix de 30% plus haut de ce qu’il peut supporter en terme de rentabilité.

Bref, celui qui l’achètera à ce prix, aura fait une mauvaise affaire et devra mettre de l’argent de sa poche chaque année, et ce, pour un bon bout de temps.  À ce prix là, ce n’est pas un bon investissement.

 

Est-ce que cet exemple pratique vous a aidé à comprendre comment on calcule la valeur d’un immeuble?

Utilisez-vous d’autres méthodes de calcul pour vos investissements?

 

Avoir une méthode de calcul est primordiale pour savoir si l’achat est adéquat ou pas.  Une chose est certaine, ne pas faire ses calculs de rentabilité avant l’achat d’un immeuble est une grave erreur.  Une erreur qui vous coûtera cher $$$.

8 Comments on "Comment évaluer un immeuble (cas pratique)"

  1. bonsoir, je ne comprend pas la dernière partie, à savoir l’estimation final du prix de vente par rapport au chiffre que l’on obtient après le ratio de 1.2.
    pour ma part, j obtient 17861.66, et je ne sais pas quoi faire après….???
    Pouvez vous m’aider s’il vous plait.

    • allo sébastien,
      excuse moi pour le délais. Depuis 2 semaines, le blog est au calme plat. J’ai subit un accident de travail (rupture complète de l’artère radiale et de mon nerf également). Comme quoi, il ne faut pas jouer avec les couteaux….

      Alors, bien sur que je vais t’expliquer. En fait, je trouve l’argent qui reste disponible pour payer mon hypothèque, je veux que le tout s’auto-finance. Je déteste sortir de l’argent de mes poches:-)
      Bref, en soustrayant les dépenses des revenus, on obtenait un surplus de liquidité de 5658,33$. C’est cette somme qui doit servir pour rembourser l’emprunt.
      En utilisant les calculateurs d’hypothèque sur internet, par essaies et erreurs, on trouve le montant d’hypothèque qui correspond à une mensualité « annuelle » de 5658,33. Un taux d’intérêt de 3,25% me semble raisonnable. Ainsi, tu trouveras le montant en question.

      j’espère t’avoir aidé

  2. est-ce normal que vous ne calculez pas les intérêts sur l’hypothèque dans les dépenses?

    • Allo David,

      regarde à la toute fin, dans la conclusion, je parle du ratio de couverture de la dette. Cela va répondre à ta question 🙂

  3. Marc-André Demers | 15/02/2017 at 1 h 34 min | Répondre

    Enfin une méthode que je comprends clairement!
    Merci beaucoup du coup de pouce!

  4. Bonjour je me demandais quel paramètre je peux rentrer dans ma calculatrice financière pour obtenir le 100 000 $ d’hypothèque, j’imagine que c’est une estimation…si PMT=5659, n=25; FV=0; i=3.25, alors PV=95 851.36

    • Sincèrement, bonne question 🙂

      Dans mon cas, pour éviter de me casser la tête, j’utilise toujours des calculateurs d’hypothèque que je trouve dans Google…

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