Acheter une maison sans mise de fond

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Acheter une maison sans mise de fond, c’est impossible.  Du moins, c’est ce que dit votre courtier. Et bien avez-vous songé à changer de courtier?  Sans blague, acheter une maison sans mise de fond est possible.  Je vous propose un petit article vulgarisant une méthode bien simple pour acheter une maison sans mise de fond.

 

Acheter une maison peut paraître être un sujet ayant peu de lien avec l’atteinte de l’indépendance financière. Pourtant, je pense que posséder sa maison est le point de départ tout indiqué pour réussir à devenir à l’aise financièrement.  De plus, imaginez si vous achetez votre maison sans mise de fond.

 

Les avantages de posséder sa maison

Le seul fait de posséder sa maison ne vous rendra pas riche, même une fois le règlement de l’hypothèque terminé.  Par contre, c’est un bon point de départ pour le devenir:

  • un emprunt hypothécaire vous permet de profiter de 100% d’un bien ne vous appartenant pas complètement;
  • vous bâtissez une équité à travers le temps, pouvant servir à l’achat d’actifs rémunérateurs;
  • vous êtes protégé des effets nocifs que crée l’inflation;
  • vous utilisez le principe de la capitalisation (votre hypothèque sera remboursée avec le temps)
  • et surtout, vous pouvez obtenir tous ses avantages avec aucune mise de fonds à fournir.

 

Comme vous voyez, bien qu’une maison ne vous procurera pas une richesse instantané, il est possible de tirer des avantages qui favorisent l’atteinte de la liberté financière.

 

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Acheter une maison sans mise de fond

Certaines personnes connaissent cette possibilité, mais je suis convaincu qu’une grande majorité ne la connaît pas.  On entend souvent le classique 20% de mise de fonds pour devenir propriétaire, mais sachez que seulement 5% est demandé si vous passez par la SCHL (Société Canadienne d’Hypothèque et de Logement).

D’accord, mais où trouvez le 5% manquant?  Et bien, pourquoi pas à la banque elle-même?

La plupart des banques offrent la possibilité d’obtenir une remise en argent de 5%, alors il est là votre 5% manquant.

En suivant cette stratégie, vous acheter une maison sans mise de fond.

 

Où est l’attrape?

Il n’y a pas vraiment d’attrape.  Par contre, soyez conscient que la banque ne vous fait pas de cadeau.  Ce 5% de remise bancaire fera en sorte que votre prêt hypothécaire sera plus haut.  Par contre, sur un terme de 5 ans, la sortie d’argent revient pas mal au même.  En ce sens où, en ayant un taux plus haut, vous paierez plus en versement hypothécaire.

Ce surplus correspond grosso modo à la valeur du 5% sur un terme de 5 ans.  Par contre, dites-vous que vous recevez cet argent tout de suite…. au lieu d’attendre 5 ans.  C’est un avantage non négligeable, surtout pour acheter une maison sans mise de fond.

De plus, pour vous permettre de mettre ce 5% en mise de fond et d’acheter une maison sans mise de fond en fin de compte, la SCHL vous demandera de payer pour avoir ce droit (tout se paye dans la vie, non?).  Ce montant correspond souvent à 2,75% de montant du prêt.

 

Alors, avec un technique bien simple, il est possible d’acheter une maison sans mise de fonds.  Imaginez ceux ayant l’audace de faire ça une fois par an et louant ce logement à des locataires.  De beaux actifs en perspective n’est-ce pas?  Surtout que des revenus passifs seront possibles à générer avec ces maisons

 

Connaissiez-vous cette méthode pour acheter une maison sans mise de fond?

 

Êtes-vous de ceux ayant utilisé la méthode?

 

Cette technique m’intéresse énormément.  Obtenir des actifs rémunérateurs avec aucune mise de fonds, c’est complètement génial.  Par contre, il y a une règle fondamentale à respecter: il faut acheter un bien immobilier selon vos capacités financières.  L’avantage de cette stratégie sera réduit à néant si vous profitez de l’absence d’apport d’argent pour acheter un château dont vous n’avez pas les moyens de payer.  Vous deviendrez vite essoufflé….

 

 

 

11 Comments on "Acheter une maison sans mise de fond"

  1. J’ai toujours lu et entendu dire que lorsqu’on achète une maison, nous devrions toujours mettre 20% de mise de fond. Sinon on se retrouve à payer de la SCHL et donc un montant plus haut à payer en SCHL et en intérêt. Plus haut à payer, donc sur plus d’année alors on perd beaucoup d’argent à faire cela.

    Est-ce que cette technique s’applique seulement dans le locatif pour que ça soit rentable. Ou bien tu as de meilleur arguments ?

    Merci

    • Salut Roger,

      effectivement, si tu passes par la SCHL, une prime, en pourcentage du prêt, doit être payé. C’est tout. Ton taux d’intérêt n’est pas supposé être plus haut à cause de ça. Dans mon exemple, la prime de la SCHL(avec 5% de mise de fonds) est de 2,75%. Donc, ça ne te coûtera pas plus cher sur plus d’année comme tu dis, tu ne perd pas d’argent….

      Dans le locatif, cela ne s’applique pas vraiment puisque le 5% de mise de fonds est condition à habiter l’immeuble ou la maison. Évidemment, il faut être plus imaginatif que les banquiers. Tu peux l’appliquer à du locatif si tu habites un bout de temps la maison et tu loues ensuite ou tu peux faire un flip proprio, etc….

      est-ce que cela répond à tes questions? Ne te gêne pas de me revenir là-dessus.

  2. C’est bien pratique ça pour les canadiens cette technique de devenir propriétaire sans mise de fond. Cela évite par exemple de payer un loyer et de rembourser directement un crédit. Il est plus facile de devenir propriétaire dans ce cas.
    En France, ce n’est pas possible. Avec la crise, si nous n’avons pas de mise de fond (apport personnel en français), la banque nous refuse le crédit. Il faut un apport personnel de minimum de 10% du prix de vente pour pouvoir obtenir le prêt immobilier, sans quoi le dossier est refusé par les organismes bancaires…
    Je ferais mieux de venir vivre au Canada moi ^^ d’autant plus que les salaires sont plus élevés non?

    • En fait, comme je disais à Roger, il ne faut pas se limiter à ce que les banques nous demandent. Il faut être créatif. Et je sais que cela est difficiel, mais c’est possible. En ce qui te concerne, je pense tout de suite à la technique du « love money ».
      Si tu désires avoir une maison et que la banque te demande 10%, pourquoi ne pas demander à tes parents ou à des amis de t’avancer cette somme. Évidemment, tu leur versera un petit taux d’intérêt en retour… mais rien pour te mettre dans la rue.

      De ce fait, tu auras ta mise de fonds de 10%, mais elle ne proviendra pas de ton compte de banque en fait…

      Pour les salaires canadiens, je ne crois pas que l’on gagne plus cher ici, mais cela reste à vérifier. J’imagine que cela dépend de la nature du travail effectué.

  3. Bonjour Admin,

    Si j’ajoute cette prime de la SCHL pour payer 0 cash, je vais donc l’ajouter sur mon hypothèque. Je devrai donc payer des intérêts sur cette prime. De plus en ayant seulement 5% de mise de fond, j’aurai beaucoup plus d’intérêt à payer qu’avec 20%, car le montant de l’hypothèque sera moins gros.

    Donc vous dites que c’est mieux de mettre 0% de mise de fond que de mettre plus ? J’essai de voir l’avantage.

    • resalut Roger,

      en fait, je ne dis pas que c’est automatiquement mieux dans tous les cas. Premièrement, on doit trouver une aubaine. Il est certain que si tu achètes un bien immobilier (une maison dans ce cas-ci) au prix du marché avec 0% de cash, tes mensualités seront élevées. Donc l’avantage numéro 1 est d’obtenir un bien sous le marché avec peu de mise de fonds et tu deviens aussi propriétaire, un avantage indéniable pour moi. Cela m’amène à l’avantage 2, ton coût d’opportunité. Si tu es en mesure de placer ton argent à un taux de rendement plus élevé que ton prêt hypothécaire, pourquoi mettre 20% de mise de fonds? Les taux sont en moyenne de 3% en ce moment, en considérant une hypothèque sur 20-25 ans, tu feras plus que ça ailleurs avec une aussi longue période de temps. Pour la prime SCHL, calcule le coût que cela fait, c’est rien comparativement à l’argent que tu mettras pour mettre le 20% en mise de fonds. Pour moi, c’est un troisième avantage, posséder un bien immobilier de plus dans mon bilan en conservant du cash pour l’achat de d’autres actifs.

      Tu soulèves un point important. Il est certain que cela à un coût (ton 5% vs 20%). Si tu payes ta maison en 25 ans, tes frais en intérêts seront élevés. Pour diminuer tes frais d’intérêt, la stratégie est premièrement de faire des versements hebdomadaire au lieu de mensuel. Tu sauveras sans doute un 3- 4 ans facilement en paiement. Aussi, il est souvent possible de majorer d’un pourcentage tes mensualités qui vont directement en capital. Aussi, tu peux verser souvent 1x l’an un montant de ton prêt (encore selon un pourcentage) pour anticiper ton remboursement. J’utilise cette clause systématiquement dans ma maison en utilisant le retour de mes remboursements d’impôt puisque j’investi dans mes REER à chaque année.

      Finalement, en faisant tout ça, tu te retrouveras avec une maison payé en 10-15 ans sans doute, et tu n’auras pas mis de mise de fonds à 20%. Donc, si je résume les avantages, tu peux acquérir une maison sans le 20% de mise de fonds, la valeur de ta maison augmente au fil du temps et ça t’oblige à cotiser à tes REER pour que le scénario fonctionne. Tu te retrouves avec deux beaux actifs dont les plus value sont exempts d’impôts, un certain temps pour le REER du moins.

      Une dernière chose, tu vois l’importance d’avoir une maison abordable et pas profiter de la faible mise de fonds pour en avoir une plus grosse. Posséder une maison selon notre capacité financière (et même moins) est la pierre augulaine d’un saine gestion des finances personnelles pour moi.

      L’objectif de l’article est aussi de dire aux gens qu’il existe d’autres façons d’acheter une maison qu’avec ce que les banquiers nous proposent (le fameux 20%). Et comme tu vois, cela dépend de plusieurs facteurs. En espérant t’avoir démontré les avantages de cette stratégie.

      Mathieu

  4. Je vais évaluer mes options, car j’étais presque rendu à 20% d’accumulé. Voir si je vais mettre tout dans la maison ou bien mettre moins de mise de fond.

    Cependant avec ces temps-ci, c’est embêtant, car les maisons sont parties pour perdre de la valeur

    • Évaluer tes options, c’est la meilleure idée. Ne jamais rien faire sans analyse est ma devise. Pour l’humeur du marché immobilier, je te dirais qu’il est difficile de prédire de telle chose. Je ne pense pas que cela va directement vers la catastrophe. Comme je te disais, il suffit d’acheter une maison à sa juste valeur, idéalement sous sa valeur, et surtout pas au-dessus. C’est là que c’est dangereux.

      Je me suis amusé à faire des calculs pour te montrer les avantages de mettre moins de mise de fonds. Parler comme ça peut rendre la chose simpliste, et rien de mieux que des calculs et du concret pour vulgariser. Voici mon scénario:

      Salaire de 44 000$ (salaire moyen au Qc), imposition à 35%
      Achat d’une maison d’une valeur de 175 000$
      Rendement du REER de 6%/an (très réaliste sur du long terme)
      Inflation de 3%/an
      Taux hypothécaire de 3,39%

      Scénario 1 (le classique)
      Tu verses le 20% de mise de fonds, soit 35000$ (20% de 175 000$)
      Versement mensuel de l’hypothèque dont l’amortissement est de 25 ans.
      Donc, après 25 ans, tu possèdes une maison nette de dette d’une valeur de 366 000$ (à cause de l’inflation) et tu as versé 67 300$ en intérêt. Ta valeur nette est de 366 000$.

      Scénario 2 (celui que l’on préfère)
      Tu verses 5% de mise de fonds, mais avec la remise bancaire de 5%, tu verses finalement 0% de comptant en mise de fonds. Par contre, la banque te chargera plus cher en taux hypothécaire. Habituellement, c’est environ 1% de plus. Tu te retrouves avec un taux de 4,39%. L’amortissement est encore de 25 ans et ton prêt hypothécaire est de l’ordre de 170 882 (ça inclut la prime de la SCHL de 2,70% de ton montant… pcq tu mets juste 5% au lieu de 20%). Et bien sûr, tu verses tes mensualités à la semaine, au lieu de mensuel comme dans le scénario 1. Tes versements seront de 210,74$/sem.

      En versant 10% de ton salaire dans ton REER chaque année, c’est 4400$ qui part dans ce régime. Il devrait te revenir 1540$ avec un taux d’imposition de 35%. Utilise ce retour d’impôt pour rembourser annuellement ton prêt hypothécaire. Ton amortissement passe de 25 ans à 18 ans, sans vraiment faire grand-chose. Tu auras versé 75 820,36$ en intérêt à la banque, soit 8550,63$ de plus que le scénario 1. Mais, tu auras construit d’autres actifs en 18 ans:
      – ta maison sera nette de dette et aura une valeur de près de 300 000$
      – tes REER auront une valeur de presque 136 000$
      – ta mise de fonds de 20% du départ (les 35 000$) aura été investie aussi à 6% durant 18 ans. Une valeur de 70 000$ nette d’impôt.

      Somme toute, tu auras pratiquement 500 000$ en valeur nette avec ce scénario, contrairement au 366 000$ du scénario 1. De plus, ton versement de 210,74/sem pourra lui aussi être placé durant les 7 années suivantes et avoir une valeur ajoutée de plus de 70 000$.

      Comme tu vois, le 8550,63$ de plus en intérêt te procure plus de 200 000$. C’est un 8500$ payant…

      Ce que j’aime, c’est que tu engendres 3 actifs en même temps (REER, placement personnel, résidence principale). C’est une diversification intéressante selon moi. De plus, rien ne t’empêche 18 ans plus tard de refinancer ta maison à 50% par exemple et investir le tout en mise de fonds pour te procurer des immeubles locatifs. 50% de 300 000$ c’est 150 000$, tu pourras acheter quelques immeubles avec ça. Ceux-ci te procureront des revenus passifs, tout en profitant de la plus-value de l’immeuble en tant que telle.

      Bref, c’est ma vision des finances. Tenter de faire travailler notre argent différemment des autres, et avoir en conséquence des résultats tout autant différents.

      merci encore Roger de ton commentaire. Cela me pousse à me remettre en cause et à refaire mes calculs.
      à bientôt j’espère,

      Mathieu

  5. Wow, vraiment impressionnant comme réponse.

    Comme vous avez dit que vous aimez ça vous remettre en cause, voilà quelques détails que je trouve qu’il manque sur la réponse.

    Mettre 10% de mon salaire dans mon REER, je peux aussi le faire dans le scénario 1. Donc le 136 000$ de plus dans le scénario 2 n’est pas valable.

    Je peux aussi mettre le retour d’impôt sur mon hypothèque, ce qui fera que je paierai plus vite mon hypothèque, car le montant sera plus bas(à cause du 20% de départ) et le paierai moins d’intérêt (car le taux est plus bas puisque je n’ai pas pris la remise).

    Autre chose, mon 20% de départ que j’investie à 6%, c’est bien, mais lorsque je vais renégocier mon hypothèque dans 5 ans, les taux ne seront p-e plus à 3% mais p-e à 7%. Donc je serai perdant sur ce point aussi.

    Si j’ai mis 20% au début, mes paiements mensuel seront moins élevés, je pourrai donc mettre le même montant à toutes les semaines que si j’avais seulement mis 0%. Donc paiement plus rapide de l’hypothèque.

    Est-ce que ça se tient ce que je dis ou bien il y a quelque chose que je ne comprends pas ?

    Merci encore

  6. Bonjour et merci pour l’article.
    L’achat d’une maison sans mise de fond serait tentant si l’on trouve le bon prêteur et si l’on est sûr d’avoir le bon crédit, c’est à dire un taux d’intérêt bas qui pourra couvrir 100% de l’hypothèque.

    • oui, c’est certain. Il faut calculer et en tirer partie des divers scénarios.. pour prendre le meilleur pour nous. Si la solution est de prendre des taux à 20% sur une période de 10-20 ans, il est clair qu’une plus grande mise de fonds est à privilégier.

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  1. Cash is king

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