Pour éviter les erreurs et payer le juste prix de vos immeubles locatifs, des calculs doivent se faire. Il faut savoir le prix maximum à payer puisque nous voulons un immeuble nous fournissant du cash-flow positif rapidement. Après tout, le profit doit se faire à l’achat.
Je vous rassure tout de suite, ce n’est pas compliqué. En fait, investir dans l’immobilier est une simple question d’arithmétique. Puisque tout le monde est capable de faire des additions et des soustractions, il n’a pas de raisons de croire que l’évaluation d’un immeuble est impossible à faire.
Comment évaluer un immeuble: tout est une question de revenu
J’utilise toujours la technique du revenu dans l’évaluation de mes immeubles pour la simple et bonne raison que l’on souhaite connaître la valeur économique de l’immeuble en question.
Les composantes sont relativement simples: Revenu – Dépense
Alors, première étape: trouver les revenus
Revenus bruts
Ce sont directement les revenus perçus par la collecte des loyers. Comme tous les propriétaires immobiliers, les premiers jours du mois sont mes journées préférées :-). Certains sont plus imaginatifs encore et reçoivent des revenus mensuels supplémentaires de leurs logements:
- location de place de stationnement;
- service de buanderie sur place;
- dans les pièces communes, mise en place de machines à bonbon. J’ai mis de côté cette option puisque j’adore les bonbons et la présence d’une seule machine dans les parages me forcera à en manger….
Vacance
Certaines personnes l’oublient, mais ceci est très important. Il arrivera un moment où vos logements ne seront pas loués. En prévoyant cela dans vos « pertes » de revenu potentiel, vous serez en quelque sorte protégé. Les banques et les courtiers utilisent une valeur de 3% de vos revenus bruts. Je vous conseille plutôt 5%. Pas trop exagéré dans un contexte où le taux d’inoccupation est de 4% aujourd’hui.
Revenus bruts effectifs
Pour le trouver, simple soustraction. C’est le revenu brut – les vacances. Nous avons donc maintenant en notre possession tous les éléments pour connaître la portion « revenu » de votre immeuble. Maintenant, la portion dépense.
Dépenses d’opération
Il s’agit de lister toutes les dépenses occasionnées pour gérer l’immeuble. Il est important de ne rien oublier. Votre rentabilité en sera modifiée sinon. Voici des postes de dépenses très communs:
- assurances;
- impôts fonciers;
- électricité-chauffage;
- entretien (poste de dépenses tellement sous-évalué);
- pelouse l’été et déneigement l’hiver;
- comptabilité et frais de gestion;
- frais juridiques (si vous allez au tribunal de la Régie du logement… il faut le prévoir)
Ainsi, toute la somme de ces dépenses formera les dépenses d’opération.
Revenu net d’opération
Il s’agit de la soustraction entre le revenu brut effectif et les dépenses d’opération.
Comment évaluer un immeuble
Avec le revenu net d’opération, j’arrive à analyser deux choses importantes pour un investisseur immobilier. Premièrement, je vois tout de suite si l’immeuble est rentable., c’est-à-dire que le cash-flow est positif. Il faut évidemment avoir plus de revenus que de dépenses, sinon cela en fera un piètre investissement.
Deuxièmement, vous êtes en mesure d‘évaluer le prix raisonnable à payer pour cet immeuble. Ainsi, vous serez capable de trouver un chiffre à mettre sur un immeuble en vente qui repose sur un bon constat. Par conséquent, vous saurez si le vendeur exagère dans son prix de vente et tente de vous qualifié de « poisson ». Si le chiffre du vendeur est 2x plus que le vôtre, vous passerez votre tour, un point c’est tout.
Pour y arriver, il s’agit simplement de prendre votre revenu net d’opération et d’y appliquer un taux d’intérêt jugé raisonnable en fonction de votre investissement. Disons que 8% est le minimum (en sachant qu’il est possible de faire ça en bourse), on divisera le revenu net d’opération par ce fameux taux d’intérêt. Vous aurez donc votre valeur de l’immeuble.
Prenez-vous le temps de calculer la rentabilité des immeubles avant de faire une offre d’achat?
Utilisez-vous d’autres méthodes pour évaluer la rentabilité de votre projet?
Comme vous voyez, c’est assez simple de calculer la valeur d’un immeuble. Tout le monde est capable de faire ça, il n’y a rien de magique comme bien des gens peuvent nous le faire croire. Après la théorie vient la pratique. C’est pour cette raison que le prochain article prendra un cas avec des chiffres pour visualiser le tout.
peut-on calculer la rentabilité locative à long terme d’un logement acheter sous le dispositif de défiscalisation sachant que les loyers sont imposés?
oui, bien sûr 🙂